上海经济连锁酒店 经济型连锁酒店的升级战

挂上法文的“Campanile”招牌之后，距离上海外滩不到1000米的福建南路33号看上去又重新变得洋气了。这条南北走向的路上曾经诞生了上海第一盏煤油路灯，33号的旧称是大方饭店，它是上世纪30年代中国人最早经营的着名饭店之一。

2016年10月换新品牌之前，福建南路33号的身份是锦江之家，也就是一种印象中“要睡一晚”的经济型酒店。

“Campanile”的中文名字叫康铂，它是一个法国卢浮酒店集团旗下的中档酒店品牌。锦江集团2015年收购卢浮酒店集团后，把康铂引入了外滩。现在康铂酒店的餐吧摆满了法式奶酪，最重要的是酒店房价从升级之前的200多元一晚，变成了500多元一晚。

这是经济型连锁酒店集团正在进行的新一轮升级。

经过十多年来的狂飙发展，经济型连锁酒店开得比便利店还密集的盛况已经无以为继了。过快的扩张速度导致恶性的价格竞争，经济型酒店利润逐渐低到无法覆盖上涨的人工和租金成本。

2015年，如家快捷酒店集团第三季度净利润同比下降40%，同年12月被BTG酒店集团收购。7天酒店的母公司白金也在2016年被纳入锦江集团。

但同样在2015年，好转的迹象也开始出现。这一年，汉庭母公司华住集团五年前推出的全季酒店开始发力。国内经营超过 18 个月的成熟全季酒店平均房价达到了290元，同比上涨 5.5%，北京朝阳门全季的单月最高 RevPAR超过了500元——RevPAR是指每间房每晚实际可获得租金收入，它是酒店业衡量营收的重要标准。

当很多公司的差旅费报销标准已经涨到每晚四五百元的时候，人们对美好生活的需求已经蓬勃发展。比经济型酒店高一个档次的中档酒店，成为拯救这些酒店群体的白衣勇士。

2016年第四季度，华住净利润人民币达到1.259亿元，同比增长77.9%。在公开场合华住的管理层多次把这归功于旗下中高端酒店的功劳。

和很多快速发展的新事物一样，目前中档酒店还没有明确的定义。从三四百元整季和谐号，到七八百甚至几千元一晚的橙水晶和喜来登四点...这些酒店在装修和服务上优于经济型酒店，比四、五星级酒店便宜，在设计上也比三、四星级酒店更具个性化，统称为中档酒店。

华住创始人兼董事长季琦表示，制约中档酒店扩张速度的主要因素是能否找到合适的物业，以及在合适的城市布局适合的数量，确定合适的价格区间。经过十多年的经济酒店贴身肉搏之后，即使是华住，要在好地段找到合适的物业开中档酒店并不容易。

如家快捷酒店、锦江、朱华等主流经济型连锁酒店集团已明确表示，正在寻找合适的存量物业，并将部分经济型酒店升级为中档品牌。整季伊始就有“汉庭四季”的门店就是这样来的。如家快捷酒店正在大量转型为如家快捷酒店或何仪酒店，锦江快捷酒店也相继升级为锦江之都和康柏。

街头巷尾每天路过的汉庭如家7天锦江们，哪些才“够资格”升档？ 

在22个酒店较为集中的中国城市里，新一酱分析了11个酒店集团旗下5869家经济型酒店及813家中档酒店的门店布局，试着把最有潜力升级为中档酒店的经济型酒店找出来。

首先，信义酱计算了各个中档酒店地理位置上周边商业资源的配置，通过分析周边商业品牌的有无，得出各个酒店的“商业区位指数”。数字越高，酒店周边的商业资源越丰富，所在的商业区也越好。毕竟一个中档酒店定位比较高，只有落在一个比较好的商业区域，才能获得足够的高端客流，保证其目标客户有足够的价格承受能力。

上面的图中，你可以看到不同品牌中档酒店的地段分布并不一致，和颐的平均指数最高，说明它们占有了更多的好地段。

另外，图中蓝色三角的面积越大，意味着品牌占据的优秀商圈资源越多，全国各城市整体周边商业资源也更好。门店数量最多的全季，商圈资源比何仪酒店、橙酒店多。

截至今年3月，全季已经有203家门店，尽管这在华住集团2200多家门店总数中仍未超过1/10，该集团年报已经语气笃定地把日均每间房平均收入2.7%的增长，归因为为中高档酒店的比例上升。

占据一个好位置有多重要？它如此重要，以至于决定了酒店集团能否生存。优质地段的占领能力不足，被普遍认为是奥兰治酒店集团最终被朱华收购的主要原因。作为以“设计感”打开市场的先行者，Orange旗下的Orange Crystal等系列一直被视为中档酒店的代表。但在过去的十年里，创始人吴海一直在努力用20万元设计和装修一个房间，而不是尽快扩展到更多的城市——黄金商业区的所有好房产都被快速扩张的泉基和何仪人拿走了。

新一酱纳入分析的22城813家中档酒店的商业地段指数平均为1.6。具体到不同的城市，已有中档酒店的商业地段指数也不一致。在重庆和南京，中档酒店喜欢开在解放碑、新街口这样的核心商圈，地段指数自然更高。而在版图足够大、商业资源更多元分布的北京，从海淀到石景山或通州，都可以找到人气尚可的落脚点。

因此，信义酱认为，酒店集团要想将原来的经济型酒店转型为一个城市的中档酒店，最好选择那些商业区位指数高于城市现有中档酒店平均水平的物业。根据这一计算，在22个城市的5869家经济型酒店中，共有1774家酒店符合选址要求。

但是，挤进好的地段并不意味着必然容易生存。

在竞争激烈的酒店业，与竞争对手保持适当的距离是避免恶性竞争的重要规则。几乎在整个2016年，朱华和贾茹都与他们的加盟商发生了激烈的对抗，甚至走向了法庭。酒店集团的快速扩张计划导致门店之间距离太近，抢不到客流，导致朱华旗下大量加盟商集体威胁退出。

中档酒店目前还远远未达到经济型酒店那样的竞争密度，新一酱把所有酒店的地理位置拿出来分析之后发现，中档酒店的竞争半径明显要比经济型酒店更大。

若以每家酒店自己为圆心，画出一公里半径的范围，有84%的经济型酒店都会遭遇竞争对手——而只有55%的中档酒店，周围1公里内会开出另一家中档酒店。

对比朱华和汉庭的整季，也可以看出中档酒店品牌在刻意保持更大的距离。戚迹表示，“要把中端市场控制在更好的区间，就不会形成恶性竞争。”白金旗下的莫砺锋酒店也刻意将同品牌之间的门店距离保持在1.5公里左右。

因此，新一酱认为当一家经济型酒店升级后，它最好能和现存的竞争对手保持1公里以上的间距，这样它就不容易在周边面临过度的竞争。这是考察一家经济型酒店是否值得升级的另一个重要条件。

在之前筛选出的1774家候选经济型酒店中，信义酱最终找到了404家适合升级的酒店，也满足了商业区位指数高于全市平均水平，周边1公里范围内没有中档酒店的要求。这404家经济型酒店的城市分布如下:

再来看看它们都分布在城市的哪些地方：

题图素材/椰弟@FORK

文字/卓玉静视觉/王