科隆多 住房创新｜德国科隆多代屋：营造多代交往的无障碍社区

德国是最早步入人口老龄化的国家之一，预计至2030年，老年人口比重将增加约10%，占德国总人口的36.6%。2015年，德国选择居家养老的老年人占老年人总数的比例高达69%。但同时大多数子女成年后选择与父母分开居住，2013年老年人单代居住的比例高达93.4%。为此，德国提出新的养老住房形式以适应老年人生活重心从家庭向社区的转变。

作为社区老龄化改革的途径之一，“多代同堂”项目近年来在德国发展迅速。它的核心内容是建造一个公共场所，让不相关的几代居民聚集在一起。该项目希望在社区层面促进儿童、青少年、老年人等多代群体之间的交流，激发社区活力。住宅多代住宅是“多代住宅”的一种形式，既为社区居民提供公共活动中心，又支持相应的住宅单元。20世纪以来，住宅多代住宅发展迅速。2009年，德国注册住宅多代住宅500套，官方资助项目年增长率保持在6.5%左右，部分民间自组织多代住宅未统计在内。

由于住宅型多代屋以促进代际交流、多方合作作为重要导向，导致其治理机制明显不同于传统住宅。具体而言，住宅型多代屋主要包括了哪些参与主体？多方主体之间如何协调进行建设与运营？这种多代社区的互动网络又是如何维系的？本文将运用行动者网络理论，对住宅型多代屋社区治理机制进行分析，立足中国的社会背景为老龄化社区建设提供有益建议。

科隆的多代住宅

住宅型多代屋起源于20世纪的“合作居住”模式。合作居住模式包括单亲家庭合居、老年人合居等多种形式。90年代末期，由于老年人的居家养老需求及养老政策对国家财政的负担，合作居住开始强调代际合作，多代同居的新形式出现并迅速发展。

多代住宅项目得到了德国各政府部门的支持。联邦政府提出了“多代住宅”项目，而地方政府则根据城市发展的社会经济水平给予了不同程度的支持。德国住宅多代住宅集中在西部和东部地区，其中汉堡、柏林和慕尼黑是多代住宅高度发展的典型城市。

科隆市政府一直对老年住宅采取积极鼓励措施，2005年开始主导住宅型多代屋的建设，至2011年间建成5个官方多代屋项目，是最早进行多代屋试点的城市之一。虽然科隆市已建成的多代屋基数较少，但发展态势迅猛。2014年房屋市场调查显示，该类住宅是科隆市少数需求上涨的房屋类别之一。科隆市的住宅型多代屋散布在市区外围，不同住宅型多代屋有各自的社区理念，如环保无车、同性恋平等、无国界互助等。

科隆市多代住宅区位分布图。这篇文章中的图片是作者画的

科隆利多的住宅型多代屋建于2009年，是科隆市目前规模最大的住宅型多代屋。该社区位于科隆市北部Nippes区的Niehl街道，共有94名居民。社区居民构成复杂，涵盖了各年龄段的多个社会群体，其中65岁以上的老年人约占34%。利多多代屋的社区目标是：不仅鼓励不同年龄段的居民共同生活，同时鼓励残疾居民与健全居民共同生活。

行动者:社区网络的主体

利多社区在社区网络中的行动者包括多代屋居民群体、政府组织、企业组织以及社会组织。居民群体主要由“积极老龄化”组织与“关爱多发性硬化症患者”组织成员构成，他们是利多社区建设与社区运营的实际参与者。“积极老龄化”组织的成员多为中老年退休者，该组织代表了50岁以上市民的利益，鼓励老年人在政治、经济、社会等方面发挥积极作用。“关爱多发性硬化症患者”是一个服务于多发性硬化症患者的公益组织，重在帮助患有该种残疾的年轻人。他们希望推动城市的无障碍建设，帮助患者像正常人一样生活。

参与多代同堂住房项目的主要政府组织是科隆市政府，多个地方部门参与项目，提供政策和资金支持，充分发挥政府的综合协调作用。此外，其他各级政府部门也有不同程度的参与。北莱茵-威斯特伐利亚州政府通过“老年人创新居住组织”提供信息技术支持，而联邦政府则为住房援助和其他问题提供法律保护。GAG置业有限公司是参与本次多代住宅项目的主要企业机构，自1993年起致力于共享住宅的建设实践。社会组织主要是当地的公益组织，包括科隆社区基金会、尼尔父母组织和哈姆伯恩街道家庭中心。他们满足当地居民的需求，希望提高社区居民的生活质量。

居民群体、企业组织、政府组织和社会组织通过多代屋社区联盟进行协商合作，各主体处于相对平等的地位。

丽都社区主要关系示意图

居民群体是多代屋社区联盟中的主要行动者，他们参与社区项目实施的每个环节，包括社区规划建设、日常管理与活动组织等。政府在前期发挥了主导作用，通过政策鼓励、资金支持多项措施推动项目开展，但并不对项目运营进行过多干预。企业组织主要负责房屋建设与管理，以实现市场资源的高效率分配。社会组织在社区活动中扮演重要角色，其专业性与规模化能有效弥补居民组织的不足。行动者间的优势互补能有效利用多方资源，但同时行动者间也存在价值取向的差异。

翻译:社区网络的构建

为解决行动者间的冲突问题，将“多代交往”由理念转化为实践，需要经历一个共同学习与适应的过程，即转译过程。在转译过程中，利多多代屋通过征召动员与社区构建2个步骤，从物质、社会与管理等多个层面开展社区综合性建设，形成社区集体共识。

丽都社区建设流程图

1）征召动员环节呼吁多方广泛参与

在项目启动阶段，科隆各政府部门相互合作，高效推进项目。科隆市委员会发布了一项促进住宅多代住宅的实施法案，并提议为一些新社区提供财政支持；住建委进一步细化了住宅多代同堂的实施原则，包括社区赞助计划和低收入居民补贴标准；发展和统计局划定了住宅多代住宅的一般土地使用范围，并为科隆的土地所有者和住房投资者宣传和筹集资金。

在项目招标中，科隆市GAG地产公司负责5个多代屋项目的实际施工。同时，住宅型多代屋也受到了科隆市众多社会组织的欢迎。“积极老龄化”组织期望建立一个老年宜居、相互支持的社区；“关爱多发性硬化症患者”组织旨在营造一个无障碍的邻里互助社区。这两个组织秉承建设友好互助邻里的组织理念，响应社会宣传参与到多代屋项目中，获得政府的资金支持开展合居型友好社区实践。

科隆市政府、GAG房地产公司和居民组成了丽都宿舍项目联盟，共同探讨社区建设问题。居民基于自身需求对住房设施和运营提出想法，GAG房地产公司负责住房建设的技术问题，科隆市政府主要保障“住宅多代同堂”理念的落实，北莱茵-威斯特法伦“创新型老年居住组织”基于现有的老年居住研究提供相关建议。

2）社区构建环节强调多层面社区建设

在物质层面，GAG置业有限公司以居民需求为导向建设社区基础设施，积极响应科隆市政府和居民组织的建议和需求。科隆市政府对物质设施提出了具体要求，包括:房子必须包含至少10~20个设备齐全的生活单元；这所房子的设施对老年人很友好。民间组织对社区的建议包括大型公共房间空的设计，节能环保的住房设施，特别是针对多发性硬化症患者的无障碍设施的设计。

在社会层面，利多多代屋项目联盟重点关注居民自我治理能力的提升，持续提供居民专业培训服务，充分挖掘老年人社会资源。政府与专业机构合作引导居民开展社区治理实践，通过举办住宅型多代屋建设经验分享会等形式，推动多代社区间的交流。

在管理层面，建立丽都社区治理组织。丽都社区成立的居民自我管理委员会要求全体居民共同参与，共同制定社区规章制度。一年一度的居民会议是为社区所有居民举行的。会议决定社区发展方向、社区文化、社区经济等事务，选举社区管理小组负责日常事务决策和活动组织。

3）项目运营环节重视社区理念持续性

政府组织和居民组织采取措施，从政策、资金、准入等方面防止社区治理可能出现的差异，确保丽都多爱屋“代际沟通”理念的可持续运行。

政策保障制度对利多社区的多代指向做出了详尽的要求。在法案实施过程中，科隆市政府细化了住宅型多代屋的运营方针，并对其执行情况进行年度评估，从而决定是否继续提供资金赞助。该方针从年龄比例、空间营造等多个方面对住宅型多代屋提出了要求，包括建立居民委员会负责组织社区日常事务，60岁以上居民与60岁以下居民比例为1：2，重点建设社区公共活动空间等。

社区治理后期，政府不再参与多代住宅的具体运营，仅通过年度运营报告评估项目实施情况。同时，未来多代住房项目出现居委会内部矛盾、各年龄段居民不平衡等问题，市政府保留收回多代住房投资金额的权利。这一政策保障体系是丽都社区落实“多代同居”理念的有力保障。

资金保障制度中，GAG地产公司与市政府合作投资住宅建设，政府组织与居民组织共同负担日常运营资金。此外，科隆市政府还为利多多代屋提供针对居民社区自治提供的初始基金以及面向单亲家庭、低收入群体等弱势人群的租金补贴。混合融资开发的模式能有效降低投资风险，缓解政府财政压力，有助于多代屋项目的顺利实施。利多多代屋在与社会组织合作举办公益活动时，也会接受地方银行、科隆社区基金会等多个第三方组织的资金支持社区居民除负担房租外，每年还需支付额外金额以支持居民委员会运作。

居民准入制度规定了新居民加入的流程和准入条件，有效缓解了居民之间的利益冲突，维护了和谐的邻里关系。新居民申请加入丽都社区时，居民委员会提前了解其价值观和参与活动的热情，投票决定是否接纳该居民。大多数新居民是社区原住民社会关系网络的延伸。他们通过社区访问和面对面的谈话相互了解，然后在居民会议上投票。居民必须加入居民委员会，遵守社区的规章制度。社区原住民还在引导新居民参与和组织社区互动方面发挥积极作用，帮助新居民适应新的社区环境和邻里关系。

网络：社区网络的维系

通过社区建设，丽都多代屋形成了多元化、多层次的社区网络结构，有效保障了多代屋社区的可持续运行。居民互动作为社区网络的核心，构成了多代住宅的内部结构；社区运营过程中形成的监管共识为多代住房网络提供了外部支撑。不同层次的社区活动面向不同规模的主体，从而实现社区建设的多元化目标。

1）自发性互动推动代际交往

老年人和多发性硬化症患者的活动主要局限在社区内。丽都社区为这两个群体提供了日常交流的重要平台，满足了居民的社交需求。丽都社区的庭院、公共活动室等公共空房间是居民自发互动的主要场所。功能复杂的公共空房包括园林绿地、儿童设施、养老设施等多样化功能，服务于老人、青年、儿童等多代居民。sub open空是社区中另一个重要的交流场所。半开放的花园和阳台增强了邻居之间的可达性，改善了邻居之间的交流机会。居民在开展日常活动的同时，可以与其他居民进行对话和交流。高度包容的社区公众空为多代沟通创造了机会，邻里互动形成了紧密的社交网络。基于此的社区互助行为在日常生活中随机产生，居民之间相互信任，形成“友好邻里”的共同社区价值。

2）自组织性互动满足多代需求

丽都社区居民的社会经济状况存在较大差距。在这个社区的基础上，鼓励居民小组自发组织主题活动。这类主题活动以兴趣小组为单位，包括每周开卡、气功、摄影、电影、烹饪等兴趣活动，英语学习、潜在互助、患者互助、记忆训练等互助活动，以及早午餐、咖啡等聚会活动。居民委员会通过公共活动室功能的时间空区分来协调居民的不同需求。

社区的公共活动室划分为会客室、厨房、阅览室等多个功能区，在不同时间段向不同小组开放。兴趣活动是多代居民互动的重要途径，利多多代屋通过兴趣登记簿等方式联络爱好相似的居民，通过活动组织进一步加深居民间联系。互助活动是老年人、多发性硬化症患者等弱势居民群体开展互助的主要方式，聚会活动由社区管理小组举办，面向社区内部的聚会以联络社区感情为目的，对外开放的活动则起宣传推广的作用。

社区公共活动室功能分化示意图

3）合作组织性互动呈现公益导向

丽都居民和科隆当地公益组织组织的公益活动主要有社区图书角、儿童轮椅体验、儿童诗歌教育等。GAG地产公司、地方银行等企事业单位也以资金赞助的形式参与了部分活动，而科隆市政府则为公益项目提供了资金支持，成效显著。丽都代物与科隆社区基金会合作举办“社区图书角”，为社区居民提供共享图书和艺术讲座。多代之家与聂乐家长组织联合开展“儿童轮椅体验”活动，利用丽都之家的垃圾桶、开门按钮等无障碍设施，让聂乐街区的孩子体验残疾人的日常生活。同时，丽都社区还与火腿通天街家庭中心合作，为学龄前儿童诗歌教学提供社区服务。丽都之家与社会组织的合作，实现了社区情感纽带与社会公益精神的结合，是培育社区活跃文化氛围的同时，实现居民共同价值的途径之一。

4）住宅型多代屋的网络结构

以上三种不同尺度、不同主题的互动构成了丽都社区的内部网络，相辅相成，具有明显的分化特征。自组织互动以具有共同利益的小组织为活动主体，居民组织有相似的需求、面临共同的挑战或有相似的活动轨迹；大型组织主导的合作与组织互动，既有助于居民自我价值的实现，又充分彰显了社区的整体价值和社区文化；在自发互动中，社区居民之间的代际沟通最为频繁，更容易形成密切的代际情感联系。总之，非正式和小规模的交流更有利于代际联系，而大规模的正式活动更能体现社区价值观。

除此之外，在转译过程中形成了对社区内部网络的经济、管理与技术支撑。稳定性经济来源、规律性居民会议以及专业性技术支持为社区居民互动构建了基础平台，是实现多代屋社区网络的先决条件。相应地，社区内部网络进一步加深了转译过程形成的初级联系，将其从居民行为及认知上的浅层关系转变为情感上的相互理解与支持。这种内外互补的多层次的动态网络结构，是确保利多社区持续运作的关键因素。

丽都社区网络结构示意图

结论与启示

丽都社区作为多代同堂住宅的成功实践，保持了不同代居民的比例稳定，各种社区活动赢得了社会的好评。虽然丽都宿舍取得了显著的成绩，但在实际运营中仍存在一些棘手的问题。在可持续性方面，建设多代住房社区所需的资金与政府养老基金存在较大差距，多代住房计划的大规模推进会给政府带来较大的财政负担。适用性方面，科隆对老龄住宅的需求不断增加，住宅多代同堂的小规模试点运营模式难以满足老龄市场的需求。公平方面，虽然政府对享受多代住房福利补贴的家庭提出了详细要求，但补贴家庭的退出机制仍需进一步完善。

随着中国老龄化水平的进一步提高，未来中国养老服务的总体趋势也从家庭化向社会化、社区化转型。借鉴住宅型多代屋的培育多代交流文化氛围、打破代际隔阂的治理经验，有助于完善老龄化社区建设。就社区适老化改革而言，具体建议包括以下几点：

社区之间的规划提出了适应老龄化的改革

目前我国城市内部面向老年人日常生活的设施与空间明显不足，针对老龄化社区中高比例的老年人，关注该群体的生存现状是提高多代屋社区的环境品质的重要途径。因此有必要针对老年人进行社区设施服务的特别设计，配备无障碍设施等硬件以满足社区特殊居民的需求。面向老年人的社会交往需求，以代际交流为核心进行公共空间规划，兼顾私人隐私与社区互动的不同功能，打造复合型的公共空间。

社区组织鼓励代际交流

我国老龄化社区的开发方式更多为市场导向的房地产开发，以物质空间层面的改革为主导，对老年人的社会、心理状况关注较少。然而老龄化社区解决的老年人口问题不应仅限于设施层面，更需要聚焦代际隔离等社会问题。具体而言，社区的公共空间与公共活动应以复合式功能为指向，在服务于跨代居民的同时创造代际会面与代际交流的机会。在老龄化社区的规划建设中引入自下而上的公众参与机制，协调多代居民的意见，从物质性规划向社会性规划转向。合理利用老年人资源，借助其活跃的社区治理与社区纽带作用带动多代文化的融合。增进社区居民内部的情感联系，增强社区认同感，创造有吸引力的邻里社区。

社区建设引入多主体模式

我国当下的养老服务仍以政府推动为主，成熟的市场机制有待进一步完善。为构建切实符合老年人日常生活需求的社区，同时控制社区建设成本，政府应逐渐从主导的角色向引导协调的角色转变。在该转型时期，可参考住宅型多代屋多方行动者的合作经验，根据我国各城市的实际情况提出不同的社区合作治理模式。在养老服务市场化水平较高的地区，企业组织已通过养老地产等形式参与到社区建设中，因此可发掘社会组织的专业领域优势，充分利用社会组织与市场企业的互补关系。同时提高市民在社区规划管理中的参与度，自下而上进行老龄化社区建设。在养老地产迅速发展的地区，则应注重强化政府与企业的监管与沟通机制，明确各主体间的权力界限，并尝试进行初步的公众参与。对于养老服务处于初步市场化阶段的地区，则应对地产企业予以充分的政策资金保障，鼓励新式的住宅开发。

老龄化社会和老龄化城市建设是城市规划领域的热门话题。如何规划和运营老年社区仍需进一步研究。作为一种新型的无血养老社区模式，住宅多代同堂为解决社会养老问题开辟了新的方向，有助于我们立足国情，借鉴经验，探索社区实施养老的新途径。